來源：中國經(jīng)營報(bào)

　　本報(bào)記者 陳婷 趙毅 深圳報(bào)道

　　進(jìn)入2025年，因停牌在資本市場“沉寂”了9個(gè)月的碧桂園（2007.HK）頻頻傳來消息。

　　2025年1月14日晚間，碧桂園2023年年報(bào)及2024年中期業(yè)績終于出爐，公司在2022年由盈轉(zhuǎn)虧的背景下，2023年凈虧損達(dá)到1784億元，2024年上半年虧損128.42億元。與此同時(shí)，公司財(cái)務(wù)境況被揭開，截至2024年6月30日，碧桂園總負(fù)債約1.14萬億元，其中有息負(fù)債約2501.52億元，較2023年年末略微增加。

　　曾幾何時(shí)，碧桂園在房地產(chǎn)行業(yè)風(fēng)光無兩，銷售額在2013年已經(jīng)突破千億元，此后數(shù)年遠(yuǎn)超同行。只是到了2023年，碧桂園自曝遇到“自創(chuàng)辦以來的最大困難”。如今，化債和保交房已成為這家房企最緊迫的任務(wù)。

　　就在2025年1月9日晚間，碧桂園披露外界關(guān)注已久的境外債重組方案，公司的目標(biāo)是削減債務(wù)最多116億美元，并將債務(wù)到期時(shí)間延長最多11.5年。有知情人士對《中國經(jīng)營報(bào)》記者表示，目前碧桂園已收到不少債權(quán)人的表態(tài)，表示愿意長期支持公司渡過當(dāng)前的難關(guān)，同時(shí)期望公司能盡快完成重組。不過，由于碧桂園仍處于保交房和修復(fù)資產(chǎn)負(fù)債表的過渡階段，其將于何時(shí)恢復(fù)盈利暫無法預(yù)估。

　　經(jīng)營出現(xiàn)大額虧損

　　因未在規(guī)定期限內(nèi)披露業(yè)績，碧桂園自2024年4月2日起停牌至今，如今兩份財(cái)報(bào)已經(jīng)補(bǔ)齊，但外界對碧桂園的擔(dān)憂似乎并未減少。

　　財(cái)報(bào)顯示，2023年，碧桂園總收入約4010億元，同比下降6.8%。報(bào)告期內(nèi)，公司97.6%的收入來自房地產(chǎn)開發(fā)，該業(yè)務(wù)收入同比下降6.2%至3912.51億元，交付物業(yè)所確認(rèn)收入的平均銷售價(jià)格約7431元/平方米。2023年，碧桂園實(shí)現(xiàn)合同銷售金額約1743億元，合同銷售面積約2170萬平方米。

　　碧桂園在公告中表示，受中國房地產(chǎn)市場下行的影響，公司的預(yù)售業(yè)績面臨重大挑戰(zhàn)，特別是自2023年4月以來，公司預(yù)售業(yè)績明顯下降，且目前尚未出現(xiàn)明顯的反彈跡象。

　　記者注意到，碧桂園在過往的房地產(chǎn)開發(fā)業(yè)務(wù)中重倉三、四線城市。2018年至2022年，碧桂園內(nèi)地銷售按城市類型劃分，目標(biāo)三、四線城市的銷售額占比保持50%以上，目標(biāo)一線城市銷售額占比卻始終沒有超過10%。

　　據(jù)中指研究院統(tǒng)計(jì)，2024年1—11月，三、四線代表城市新建商品住宅銷售面積同比降幅高于一線、二線城市，同比下降25%，市場延續(xù)低迷態(tài)勢。克而瑞提供的數(shù)據(jù)顯示，2024年四季度，三、四線11個(gè)重點(diǎn)城市二手房成交面積同比下降6%，但4個(gè)一線城市以及二線重點(diǎn)20個(gè)城市二手房成交面積呈現(xiàn)上漲趨勢。此外，三、四線城市新建商品住宅整體庫存形勢較為嚴(yán)峻，半數(shù)城市庫存消化周期超過36個(gè)月。

　　事實(shí)上，早在2023年8月的一次公告中，碧桂園管理層對公司的經(jīng)營曾反思道：“對市場下行的深度、烈度和持續(xù)度估計(jì)不足”，“對三、四線及更低線城市投資比例過大。”財(cái)報(bào)顯示，碧桂園2023年計(jì)提了相當(dāng)大額的存貨減值準(zhǔn)備，公司在建物業(yè)及待售的已落成物業(yè)的減值凈額達(dá)約823.54億元，這也是碧桂園當(dāng)期虧損的主要原因之一。2024年上半年，公司存貨減值計(jì)提大幅減少至約27億元。

　　接近碧桂園人士告訴記者，基本判斷公司已將存貨減值大部分出清，除非未來市場價(jià)格還有大幅下跌。同時(shí)，由于存貨公允價(jià)值伴隨市場情況動(dòng)態(tài)波動(dòng)，隨著外部環(huán)境的逐步回暖，該部分減值未來可能轉(zhuǎn)回。“房地產(chǎn)行業(yè)受市場價(jià)格波動(dòng)影響，資產(chǎn)價(jià)格不斷縮水，計(jì)提大額的存貨減值理所應(yīng)當(dāng)，也反映了公司一貫穩(wěn)健的財(cái)務(wù)管理思路。”

　　2024年上半年，碧桂園收入同比下降54.9%至1021億元，凈虧損約128.42億元，報(bào)告期內(nèi)合同銷售金額約260億元，合同銷售面積約265萬平方米。接近碧桂園人士透露，公司2024年上半年虧損情況已較2023年有明顯改善，預(yù)計(jì)2024年全年虧損有望大幅收窄。

　　走出困境的關(guān)鍵一步

　　經(jīng)營尚在承壓之際，碧桂園還在為化債疲于奔命。事實(shí)上，債務(wù)風(fēng)險(xiǎn)始終是外界對碧桂園最為憂心的一個(gè)方面，有投資者心生疑慮：碧桂園會不會成為“第二個(gè)恒大”？

　　財(cái)報(bào)顯示，截至2024年6月30日，碧桂園流動(dòng)負(fù)債約1.07萬億元，非流動(dòng)負(fù)債約660.55億元，負(fù)債總額約1.14萬億元，少于恒大的總負(fù)債2.4萬億元。截至2024年6月30日，碧桂園持有總現(xiàn)金余額約448億元，公司總債務(wù)中有約1472.87億元發(fā)生違約或交叉違約。

　　修復(fù)資產(chǎn)負(fù)債表，是碧桂園走出困境的關(guān)鍵一步。

　　從2023年8月開始，碧桂園債務(wù)重組進(jìn)入實(shí)質(zhì)階段，9只境內(nèi)債展期方案獲通過，到期時(shí)間整體延長3年，涉及金額合計(jì)約150億元。2023年10月，碧桂園啟動(dòng)境外債管理工作，但遲遲沒有進(jìn)展。

　　截至2023年年底，公司確定的境外債有息負(fù)債總額約164億美元，其中包括現(xiàn)有債券債務(wù)的未償還本金額約103億美元、現(xiàn)有銀團(tuán)貸款債務(wù)的未償還本金額約36億美元、股東貸款的未償還本金額約11億美元及其他有擔(dān)保和無擔(dān)保債務(wù)的未償還本金額約14億美元。

　　2025年1月9日晚間，碧桂園終于公告境外債重組獲得新進(jìn)展，并披露重組提案的關(guān)鍵條款，稱已與7家銀行組成的協(xié)調(diào)委員會達(dá)成共識。提案共給予債權(quán)人包括將債務(wù)轉(zhuǎn)換為現(xiàn)金在內(nèi)的5個(gè)經(jīng)濟(jì)選項(xiàng)，如果落實(shí)，將使碧桂園實(shí)現(xiàn)大幅去杠桿化。

　　公告顯示，此次重組提案是針對碧桂園在現(xiàn)有債券債務(wù)、現(xiàn)有銀團(tuán)貸款債務(wù)及由公司借入或擔(dān)保的若干其他貸款融資下的境外債務(wù)。值得注意的是，債權(quán)人若選擇重組提案中的現(xiàn)金回購選項(xiàng)，將導(dǎo)致其最少90%的本金削減，而其中時(shí)間跨度最長的選項(xiàng)將使債務(wù)展期11.5年。

　　有債權(quán)人透露：“根據(jù)最近兩年市場的實(shí)際情況，市場一直在大幅調(diào)整。從之前不少企業(yè)進(jìn)行境外債重組的案例來看，債權(quán)人現(xiàn)在都非常理性。這次碧桂園的方案做得很務(wù)實(shí)，已經(jīng)有很多債權(quán)人表示有興趣。”

　　與此同時(shí)，針對部分條款，碧桂園與部分債權(quán)人還存在分歧。截至目前，碧桂園與專案小組、協(xié)調(diào)委員會及其他債權(quán)人仍在磋商重組提案條款，各方尚未就重組提案訂立任何具有法律約束力的協(xié)議。碧桂園方面亦對記者表示，公司正和債權(quán)人協(xié)商積極推動(dòng)目前方案的落地。

　　仍有20萬套房屋待交付

　　財(cái)報(bào)顯示，截至2024年6月30日，碧桂園凈資產(chǎn)約741億元，還沒有到資不抵債的地步。這是否足以令其“逆天改命”？

　　碧桂園在公告中表示，公司能否持續(xù)經(jīng)營取決于債務(wù)管理措施的完成情況、銷售表現(xiàn)、施工進(jìn)度、資產(chǎn)盤活與處置以及營運(yùn)支出的控制與減少。

　　記者獲悉，截至2024年6月末，碧桂園開發(fā)項(xiàng)目遍及31個(gè)省份，298個(gè)地級市，總計(jì)覆蓋1373個(gè)區(qū)/縣，共3059個(gè)項(xiàng)目，國內(nèi)未售權(quán)益總貨值約6041億元。土地收儲方面，截至2024年年底，碧桂園與政府或相關(guān)城投公司達(dá)成收儲合作意向的地塊合計(jì)約19個(gè)，收儲土地對價(jià)合計(jì)約為23.8億元，其中約12億元已于2024年年內(nèi)完成盤活。截至2025年1月9日，碧桂園共有超200個(gè)項(xiàng)目獲批納入白名單，獲得新增融資15.23億元，貸款延展金額207.7億元。

　　記者同時(shí)注意到，碧桂園近年加大了資產(chǎn)處置的力度，自2022年以來通過折價(jià)處置公車、大宗資產(chǎn)、難去化商業(yè)類沉淀資產(chǎn)回籠資金超600億元。其中，2023年8月，碧桂園出售其所持廣州亞運(yùn)城聯(lián)營項(xiàng)目公司26.67%股權(quán)，回籠資金12.92億元；2024年12月，碧桂園徹底清倉轉(zhuǎn)讓其持有的長鑫科技1.56%股權(quán)，總代價(jià)20億元，據(jù)悉，該筆所得款項(xiàng)目前打算主要用于保交樓等項(xiàng)目建設(shè)開支。與此同時(shí)，公司實(shí)行最大限度降本提效，2024年再次精減國內(nèi)地產(chǎn)區(qū)域至14個(gè)。

　　值得一提的是，2024年全年碧桂園累計(jì)交付房屋超38萬套，近三年累計(jì)交付約170萬套。

　　碧桂園方面表示：“公司未來仍有約20萬套房屋交付任務(wù)，將會依托當(dāng)前各項(xiàng)利好政策，積極爭取政府支持，努力盤活各類大宗資產(chǎn)及沉淀資金，竭盡全力獲取一切資源支持交付工作的開展。同時(shí)，按照極限收支、一樓一策的運(yùn)營思路極限推進(jìn)剩余房屋的建設(shè)，努力做好保交房任務(wù)的收官工作。”